Baufinanzierung

Eigenkapital - je mehr, desto besser 

Das Eigenkapital setzt sich aus unterschiedlichen Elementen zusammen. Dazu zählen: Bausparguthaben, Sparguthaben, Riester-Verträge, Lebensversicherungen, Wertpapiere und Eigenleistungen. Wichtig ist, dass Ihr Geld für den Hauskauf verfügbar ist. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer ist das Darlehen, das Sie aufnehmen müssen. Die Menge an Eigenkapital ist also ein entscheidender Faktor für eine gute Finanzierung. 

Mehr Kontrolle und Planungssicherheit

Viele kennen das Annuitätendarlehen auch unter der Bezeichnung Hypothekendarlehen. Während der vereinbarten Zinsbindungsdauer bleibt die monatliche Rate - die Annuität - immer gleich. Das verschafft Ihnen mehr Planungssicherheit und Kontrolle. Die Annuität setzt sich aus dem Zins und einem Tilgungsanteil zusammen.

Das Prinzip Annuitätendarlehen

Bei Abschluss des Vertrages wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt. Zu Beginn der Laufzeit des Kredits zahlen Sie mehr Zinsen. Während der Vertragslaufzeit steigt bei gleichbleibender Ratenhöhe jedoch der Anteil der Tilgung im Verhältnis zur Zinszahlung kontinuierlich an, bis zum Ende der Laufzeit fast die gesamte Rate zur Tilgung verwendet wird (Beispiel siehe Grafik). Dadurch wird die Laufzeit des Kredits erheblich verkürzt.

Ihre Vorteile

• gleichbleibende Raten ermöglichen eine sichere Finanzplanung
• festgeschriebener Zinssatz - derzeit auf historisch niedrigem Stand
• Verhältnis zwischen Zins und Tilgung verschiebt sich während der Laufzeit
  zu Ihren Gunsten
• Laufzeit flexibel wählbar
• Tilgung von Beginn an
• Möglichkeit für Sondertilgungen

Der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum durch die Vergabe von zinsgünstigen Darlehen. Ebenfalls erhalten Bauherren, die ihre Immobilie nach Energie-Effizienz-Standards bauen oder sanieren, zinsgünstige Förderkredite.

Unsere Beraterinnen und Berater kennen die verschiedenen Fördermöglichkeiten beim Immobilienerwerb und können Ihnen außerdem Informationen zu eventuell vorhandenen regionalen Programmen geben.

Sie möchten ein aktuelles Vorhaben realisieren und benötigen finanzielle Mittel zur Immobilienfinanzierung sofort? Mit der Sofort-Baufinanzierung der Bausparkasse Schwäbisch Hall können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Finanzierungsmittel in Anspruch nehmen.

Finanzierungsangebot FuchsKonstant für klassische Modernisierungen:

• Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit
• bis zu 30.000 Euro ohne Grundbucheintrag¹ - schnell und einfach
• kostenlose Sonderzahlungen² möglich

Finanzierungsangebot FuchsEnergie für energetische Modernisierungen:

• Zinsvorteil von 0,35 Prozent für energetische Maßnahmen
• bis zu 30.000 Euro ohne Grundbucheintrag¹ - schnell und einfach
• kombinierbar mit dem KfW-Investitionszuschuss

¹ Nur für bestimmte Berufsgruppen; keine Selbstständigen und juristischen Personen. Bei Grundbucheintrag höhere Darlehenssummen und Zinsvorteil. Es gelten weitere Voraussetzungen, z. B. Besitz von Wohneigentum für mind. 2 Jahre
 
² In der Sparphase jährlich bis zu 5 % des Anfangsdarlehens. In der Darlehensphase immer und in beliebiger Höhe.

Das Forwarddarlehen: Zinsen für die Zukunft sichern

Mit einem Forwarddarlehen sichern Sie sich bereits heute die niedrigen Zinsen für später. Bei dieser Baufinanzierung kommt es darauf an, langfristig von niedrigen Zinsen zu profitieren. Ist der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung noch nicht getilgt, steht eine Anschlussfinanzierung an.

Auf Nummer sicher mit dem Forwarddarlehen

Schützen Sie sich vor einem möglichen Zinsanstieg in der Zukunft und profitieren Sie von transparenten Konditionen. Ein Forwarddarlehen können Sie bereits heute abschließen und sich damit niedrige Zinsen in der Zukunft sichern. Bei Laufzeitbeginn gelten die Zinskonditionen, die bei Vertragsabschluss vereinbart wurden.

Ihre Vorteile:

• sichere und langfristige Finanzplanung
  
• Unabhängigkeit von der Entwicklung der Zinsen
• Zinssicherung bis zu fünf Jahre im Voraus

Erst investieren, dann tilgen

Beim Zinszahlungsdarlehen zahlen Sie zunächst nur die Zinsen zurück. Erst am Ende der Laufzeit wird die Kreditsumme in einer Rate getilgt. Um diesen Betrag aufzubringen, zahlen Sie parallel etwa in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung ein. Das Zinszahlungsdarlehen eignet sich, wenn Sie mit zukünftigen Einnahmen rechnen, wenn Sie Steuervorteile nutzen können oder zur Zwischenfinanzierung.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Finanzierung in Fremdwährung als Baustein der Gesamtfinanzierung sinnvoll sein. Durch die Beimischung eines Fremdwährungskredites können Sie unter Umständen von einer günstigeren Finanzierungskondition (in Abhängigkeit von der Marktsituation) profitieren. Ob ein Fremdwährungskredit für Ihre Finanzierung sinnvoll ist, lässt sich am besten in einem persönlichen Gespräch klären.

Die Auszahlung (Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z. B. auf Notaranderkonto oder gegen Notarbestätigung), so wird zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko häufig ein Vorvalutierungszuschlag erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.

Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden und Nachweise, wie z. B. Grenzatteste und Bauschein.

Kreditinstitute benötigen zur Vergabe von Krediten Sicherheiten. Diese Sicherheiten können an ein Objekt geknüpft sein (z. B. Sicherungsübereignung) oder sich direkt auf die Person des Darlehensnehmers beziehen. Eine besonders flexible Form der Sicherheit stellt die Lebensversicherung dar. Hier können dem Kreditinstitut sowohl die Versicherungssumme im Todesfall des Kreditnehmers als auch der Rückkaufswert bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zur Verfügung gestellt werden. Man bezeichnet diese Form der Sicherheit auch als Abtretung.

Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers einzustehen. In der Regel verlangt der Darlehensgeber eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge in Anspruch genommen werden kann, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners feststehen muss. Bei der Baufinanzierung werden Bürgschaften übernommen:

• im öffentlich geförderten Wohnungsbau durch die Wohnungsbauförderungsanstalten, die Bundesländer,
• durch öffentlich-rechtliche Kreditinstitute bei Nachrangfinanzierungen,
• durch Banken, Privatpersonen als Zusatzsicherheit.

Langfristiger Kredit, den der Kreditnehmer nach Auszahlung allmählich nach einem vorher vereinbarten Tilgungsplan in Teilzahlungen zurückzuzahlen hat. Zusätzlich zu den Tilgungsbeträgen fallen Sollzinsen und sonstige Entgelte wie z. B. das Bearbeitungsentgelt an. 

Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden durch Bestellung einer Grundschuld gesichert.

Die Gesamtbelastung pro Jahr muss in % angegeben werden und wird als effektiver Jahreszins bezeichnet. Im Wesentlichen wird der effektive Jahreszins vom Sollzinssatz, dem Auszahlungskurs (Damnum), der Tilgung, der Tilgungsverrechnung (soweit der Termin der Tilgungsverrechnung von den Zahlungsterminen abweicht) und der Dauer der Sollzinsfestschreibung bestimmt. Mit Hilfe des effektiven Jahreszins können nur Darlehensangebote mit gleicher Sollzinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsentgelte) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein.

Beim Amtsgericht geführtes Register, in das das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen sind. Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden. 

Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld hat in der Praxis in den letzten Jahren die Hypothek als Sicherungsinstrument weitgehend verdrängt. Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung: Konditionenanpassungen, Umschuldungen, Abtretungen sowie Nachbelastungen sind ohne zusätzliche Grundbucheintragungen möglich.

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von durchschnittlich 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Sollzinsfestschreibungsdauer, d.h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind.

Steht für: "Vereinigung der deutschen Schutzgemeinschaften für allgemeine Kreditsicherung e.V.". Es handelt sich um ein Auskunftssystem, dem neben den Banken zum Beispiel auch Leasing-Unternehmen, Kreditkartengesellschaften und Versandhandelsunternehmen angehören. Ziel ist es, die Kreditvergabe an Kunden zu verhindern, die entweder zahlungsunfähig sind, oder in der Vergangenheit durch Zwangsvollstreckungen, hartnäckige Zahlungsverweigerung, Mahnbescheide, Scheckrückgaben, Wechselproteste und andere Vorkommnisse auffielen, die an ihrer Kreditwürdigkeit ernsthaft zweifeln lassen. Nicht registriert werden Dispositionskredite. Auch bei einer Kontoeröffnung wird von der Bank eine Schufa-Auskunft eingeholt, was jedoch das schriftliche Einverständnis des Betreffenden voraussetzt. Bei der Vergabe von Krediten muß der Bankkunde der Weitergabe dieser Daten an die Schufa zustimmen. Wer Genaues über seine bei der Schufa gespeicherten Daten erfahren möchte, erhält diese gegen eine Gebühr. Sitz der Bundes-Schufa e.V. ist Wiesbaden. Darüber hinaus sind in den meisten Bundesländern selbständige Schufa-Gesellschaften tätig.

Zeitraum, über den der Sollzins bei einem Darlehen festgelegt ist, d.h. von keinem Vertragspartner einseitig geändert werden kann. Sollzinsbindungsfristen sind häufig kürzer als die Laufzeit eines Darlehens. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann entweder eine erneute Sollzins- und Terminvereinbarung erfolgen oder die Sollzinsen sind danach variabel. 

Unter der Sollzinsfestschreibung versteht man den Zeitraum, für den eine Kondition (Sollzins bzw. Sollzins und Tilgung) festgeschrieben ist. Die Sollzinsfestschreibungszeiten können sehr unterschiedlich sein. Je kürzer eine Sollzinsfestschreibung vereinbart wird, umso günstiger gestaltet sich der Sollzins. Nach Ablauf einer Sollzinsfestschreibung wird das Darlehen prolongiert, d.h. mit einer neu zu vereinbarenden Kondition verlängert. Die Sollzinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Sollzins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Sollzinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Sollzinsfestschreibung zu sichern.

Regelmäßige Leistungen des Darlehensnehmers zur Rückzahlung des Darlehens (Amortisation, Jahresleistung).

Der Tilgungsplan gibt Auskunft über den planmäßigen Verlauf für die Verzinsung und Tilgung eines Darlehens. Er enthält in der Regel die Leistung für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresteilzahlung, Monatsteilzahlung), den Sollzinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld.

Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen, wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek einer Hypothekenbank treten soll oder wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen (Konditionenanpassung) und der Darlehensnehmer mit einer Verlängerung des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Gründen die Bank wechseln möchte.