Immobilienfinanzierung

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Lexikon
Auszahlung eines Darlehens

Die Auszahlung (Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Wird das Darlehen ausnahmsweise schon vorher ausgezahlt (z. B. auf Notaranderkonto oder gegen Notarbestätigung), so wird zum Ausgleich für den höheren Aufwand und das Risiko häufig ein Vorvalutierungszuschlag erhoben. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt.

 

Auszahlungsvoraussetzungen

Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Nachweise vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden und Nachweise, wie z. B. Grenzatteste und Bauschein.

Banksicherheit

Kreditinstitute benötigen zur Vergabe von Krediten Sicherheiten. Diese Sicherheiten können an ein Objekt geknüpft sein (z. B. Sicherungsübereignung) oder sich direkt auf die Person des Darlehensnehmers beziehen. Eine besonders flexible Form der Sicherheit stellt die Lebensversicherung dar. Hier können dem Kreditinstitut sowohl die Versicherungssumme im Todesfall des Kreditnehmers als auch der Rückkaufswert bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers zur Verfügung gestellt werden. Man bezeichnet diese Form der Sicherheit auch als Abtretung.

Bürgschaft

Durch einen Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Darlehensgeber, für die Erfüllung der Verpflichtungen des Darlehensnehmers einzustehen. In der Regel verlangt der Darlehensgeber eine sogenannte selbstschuldnerische Bürgschaft, bei der der Bürge in Anspruch genommen werden kann, ohne dass die Zahlungsunfähigkeit des Hauptschuldners feststehen muss. Bei der Baufinanzierung werden Bürgschaften übernommen:

  • im öffentlich geförderten Wohnungsbau durch die Wohnungsbauförderungsanstalten, die Bundesländer,
  • durch öffentlich-rechtliche Kreditinstitute bei Nachrangfinanzierungen,
  • durch Banken, Privatpersonen als Zusatzsicherheit.
Darlehen

Langfristiger Kredit, den der Kreditnehmer nach Auszahlung allmählich nach einem vorher vereinbarten Tilgungsplan in Teilzahlungen zurückzuzahlen hat. Zusätzlich zu den Tilgungsbeträgen fallen Sollzinsen und sonstige Entgelte wie z. B. das Bearbeitungsentgelt an. 

Darlehensvertrag

Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Das Darlehen kommt zustande durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank. Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die zugrunde liegenden Allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden durch Bestellung einer Grundschuld gesichert.

effektiver Jahreszins

Die Gesamtbelastung pro Jahr muss in % angegeben werden und wird als effektiver Jahreszins bezeichnet. Im Wesentlichen wird der effektive Jahreszins vom Sollzinssatz, dem Auszahlungskurs (Damnum), der Tilgung, der Tilgungsverrechnung (soweit der Termin der Tilgungsverrechnung von den Zahlungsterminen abweicht) und der Dauer der Sollzinsfestschreibung bestimmt. Mit Hilfe des effektiven Jahreszins können nur Darlehensangebote mit gleicher Sollzinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsentgelte) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein.

Grundbuch

Beim Amtsgericht geführtes Register, in das das Grundstück, die Eigentumsverhältnisse und die auf ihm ruhenden Belastungen eingetragen sind. Das Grundbuch kann bei berechtigtem Interesse von jedermann (z. B. Käufer) eingesehen werden. 

Grundschuld

Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Darlehens durch Eintragung im Grundbuch belastet wird. Die Grundschuld berechtigt den Darlehensgeber, das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung zu verwerten. Die Grundschuld hat in der Praxis in den letzten Jahren die Hypothek als Sicherungsinstrument weitgehend verdrängt. Die Vorteile der Grundschuld gegenüber der Hypothek aufgrund ihrer rechtlichen Ausgestaltung: Konditionenanpassungen, Umschuldungen, Abtretungen sowie Nachbelastungen sind ohne zusätzliche Grundbucheintragungen möglich.

Laufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung. Darlehen der Hypothekenbanken haben Laufzeiten von durchschnittlich 30 Jahren. Lange Laufzeiten sind ein Vorteil, denn sie ermöglichen eine niedrige laufende Belastung. Nicht zu verwechseln mit der Laufzeit eines Darlehens ist die Sollzinsfestschreibungsdauer, d.h. der Zeitraum, für den feste Zinsen vereinbart sind.

Schufa

Steht für: "Vereinigung der deutschen Schutzgemeinschaften für allgemeine Kreditsicherung e.V.". Es handelt sich um ein Auskunftssystem, dem neben den Banken zum Beispiel auch Leasing-Unternehmen, Kreditkartengesellschaften und Versandhandelsunternehmen angehören. Ziel ist es, die Kreditvergabe an Kunden zu verhindern, die entweder zahlungsunfähig sind, oder in der Vergangenheit durch Zwangsvollstreckungen, hartnäckige Zahlungsverweigerung, Mahnbescheide, Scheckrückgaben, Wechselproteste und andere Vorkommnisse auffielen, die an ihrer Kreditwürdigkeit ernsthaft zweifeln lassen. Nicht registriert werden Dispositionskredite. Auch bei einer Kontoeröffnung wird von der Bank eine Schufa-Auskunft eingeholt, was jedoch das schriftliche Einverständnis des Betreffenden voraussetzt. Bei der Vergabe von Krediten muß der Bankkunde der Weitergabe dieser Daten an die Schufa zustimmen. Wer Genaues über seine bei der Schufa gespeicherten Daten erfahren möchte, erhält diese gegen eine Gebühr. Sitz der Bundes-Schufa e.V. ist Wiesbaden. Darüber hinaus sind in den meisten Bundesländern selbständige Schufa-Gesellschaften tätig.

Sollzinsbindungsfrist/-dauer

Zeitraum, über den der Sollzins bei einem Darlehen festgelegt ist, d.h. von keinem Vertragspartner einseitig geändert werden kann. Sollzinsbindungsfristen sind häufig kürzer als die Laufzeit eines Darlehens. Nach Ablauf der Sollzinsbindung kann entweder eine erneute Sollzins- und Terminvereinbarung erfolgen oder die Sollzinsen sind danach variabel. 

Sollzinsfestschreibung

Unter der Sollzinsfestschreibung versteht man den Zeitraum, für den eine Kondition (Sollzins bzw. Sollzins und Tilgung) festgeschrieben ist. Die Sollzinsfestschreibungszeiten können sehr unterschiedlich sein. Je kürzer eine Sollzinsfestschreibung vereinbart wird, umso günstiger gestaltet sich der Sollzins. Nach Ablauf einer Sollzinsfestschreibung wird das Darlehen prolongiert, d.h. mit einer neu zu vereinbarenden Kondition verlängert. Die Sollzinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Sollzins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig sicher kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Sollzinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Sollzinsfestschreibung zu sichern.

Tilgung

Regelmäßige Leistungen des Darlehensnehmers zur Rückzahlung des Darlehens (Amortisation, Jahresleistung).

Tilgungsplan

Der Tilgungsplan gibt Auskunft über den planmäßigen Verlauf für die Verzinsung und Tilgung eines Darlehens. Er enthält in der Regel die Leistung für die einzelnen Zahlungsperioden (Jahresleistung, Vierteljahresteilzahlung, Monatsteilzahlung), den Sollzinsbetrag, den Tilgungsbetrag und die jeweilige Restschuld.

Umschuldung

Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen. Eine Umschuldung kommt in Frage, wenn kurzfristige Bankkredite (Zwischenfinanzierung) in ein langfristiges Hypothekendarlehen umgewandelt werden sollen, wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek einer Hypothekenbank treten soll oder wenn die Konditionen des bisherigen Darlehens auslaufen (Konditionenanpassung) und der Darlehensnehmer mit einer Verlängerung des Darlehens nicht einverstanden ist oder aus sonstigen Gründen die Bank wechseln möchte.